0 421 34857‒11
Kontakt
Termin buchen

Erbengemeinschaft aufheben: Rechte, Konflikte und Strategien bei geerbten Immobilien

Nach einem Todesfall stehen Sie oft plötzlich vor einer schwierigen Situation. Sie haben einen Menschen verloren, und gleichzeitig gehört Ihnen das Elternhaus nun gemeinsam mit Ihren Geschwistern. Ein Bruder möchte verkaufen, eine Schwester möchte einziehen, und Sie selbst wünschen sich vor allem Klarheit.
In meiner Kanzlei in Bremen erlebe ich regelmäßig, wie belastend diese Lage wird, wenn Wochen und Monate vergehen. Die gute Nachricht: Sie sind der Erbengemeinschaft nicht ausgeliefert. Das Gesetz gibt jedem Miterben ein starkes Recht auf Aufhebung.
Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Wege es gibt und worauf es bei geerbten Immobilien besonders ankommt.
Erbengemeinschaft aufheben
Haben Sie offene Fragen zum Thema? Melden Sie sich gerne bei uns unter: 0 421 34857‒11 oder schreiben Sie eine Nachricht an info@nussmann‒recht.de
Das erwartet Sie:

1. Was eine Erbengemeinschaft für Sie bedeutet

Sobald mehrere Personen erben, entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Der gesamte Nachlass gehört allen Miterben gemeinsam. Einzelne Gegenstände gehören niemandem allein. Deshalb können Sie über das geerbte Haus, das Konto oder das Auto nicht eigenmächtig verfügen. Verfügungen über Nachlassgegenstände sind nur gemeinschaftlich möglich (§ 2040 BGB).
Bei der laufenden Verwaltung gilt eine wichtige Differenzierung, die viele Ratgeber übersehen. Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung können die Miterben mit Stimmenmehrheit nach Erbteilen beschließen (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 745 BGB). Dazu zählt etwa eine notwendige Dachreparatur. Nur außergewöhnliche Maßnahmen und echte Verfügungen brauchen die Zustimmung aller. Bei dringender Gefahr darf sogar jeder Miterbe allein handeln.
Der entscheidende Punkt: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Sie brauchen dafür keinen Grund. Ausnahmen bestehen, wenn der Erblasser eine Testamentsvollstreckung angeordnet oder die Auseinandersetzung zeitweise ausgeschlossen hat.
Fachanwältin Patricia Nußmann
Wie ich Ihnen im Bereich Erbrecht helfen kann, erfahren Sie hier.

2. Vier Wege, eine Erbengemeinschaft aufzuheben

1. Der Erbauseinandersetzungsvertrag

Der Erbauseinandersetzungsvertrag ist der beste Weg. Darin legen alle Miterben fest, wer welchen Nachlassgegenstand erhält und welche Ausgleichszahlungen fließen. Der Vertrag ist grundsätzlich formfrei. Gehört jedoch eine Immobilie zum Nachlass und soll sie auf einen Miterben übergehen, ist notarielle Beurkundung erforderlich. Ein sorgfältig formulierter Vertrag beendet den Streit dauerhaft und schützt Sie vor Nachforderungen.

2. Miterben auszahlen und die Immobilie übernehmen

Häufig möchte ein Miterbe das Elternhaus behalten. Dann übernimmt er die Immobilie und zahlt die anderen entsprechend ihrer Erbquote aus. Das setzt zwei Dinge voraus: einen belastbaren Verkehrswert und eine gesicherte Finanzierung. Streit entsteht meist über den Wert. Ein unabhängiges Gutachten nimmt der Diskussion die Schärfe und schafft eine gemeinsame Grundlage.

3. Erbteil verkaufen oder abschichten

Sie können auch allein ausscheiden. Ihren Erbteil dürfen Sie als Ganzes verkaufen, sogar an einen Dritten (§ 2033 Abs. 1 BGB). Der Vertrag muss notariell beurkundet werden. Beachten Sie das Vorkaufsrecht der Miterben: Sie können innerhalb von zwei Monaten in den Vertrag eintreten (§ 2034 BGB). Eine Alternative ist die Abschichtung. Dabei scheiden Sie gegen Abfindung aus, und Ihr Anteil wächst den übrigen Miterben zu. Die Abschichtung ist formfrei, sollte aber immer schriftlich erfolgen.
Vorsicht bei gewerblichen Erbteilsaufkäufern. Deren Angebote liegen regelmäßig deutlich unter dem tatsächlichen Wert Ihres Anteils.

4. Teilungsversteigerung als letztes Mittel

Findet sich keine Einigung, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung der Immobilie beim Amtsgericht beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Das Gericht ermittelt den Verkehrswert und versteigert das Objekt. Der Erlös wird nach Erbquoten verteilt. Dieser Weg funktioniert auch gegen den Willen der anderen. Er hat allerdings einen hohen Preis, wie der nächste Abschnitt zeigt.
Eine Sanduhr steht zwischen einem Stapel Dokumente und einem Notizbuch mit Stift auf einem hölzernen Schreibtisch.
Erbe ausschlagen: Fristen, Voraussetzungen und wann es sich lohnt

3. Geerbtes Haus unter Geschwistern: die häufigsten Streitpunkte

Wenn ein Miterbe mietfrei im Elternhaus wohnt

Diese Konstellation begegnet mir besonders oft. Ein Geschwisterteil lebt weiterhin im Haus und zahlt nichts. Die übrigen Miterben empfinden das zu Recht als unfair. Ihr Hebel: Sie können eine Neuregelung der Benutzung verlangen und ein angemessenes Nutzungsentgelt fordern (§ 2038 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 745 Abs. 2 BGB).
Entscheidend ist der Zeitpunkt. Der Anspruch entsteht grundsätzlich erst, wenn Sie das Verlangen ausdrücklich äußern. Für die Vergangenheit gehen Sie meist leer aus. Wer jahrelang wartet, verschenkt viel Geld. Ein anwaltliches Schreiben setzt hier eine klare Zäsur.

Vermietete Immobilie und Eigentumswohnung im Nachlass

Ist die geerbte Wohnung vermietet, tritt die Erbengemeinschaft als Vermieter in den Mietvertrag ein. Eine Kündigung oder Mieterhöhung müssen alle Miterben gemeinsam erklären. Ein einzelnes Schreiben ist unwirksam. Auch die Betriebskostenabrechnung muss korrekt im Namen aller erfolgen.
Bei einer Eigentumswohnung kommt das Wohnungseigentumsrecht hinzu. Die Erbengemeinschaft haftet für das laufende Hausgeld. In der Eigentümerversammlung steht ihr nur eine Stimme zu, die einheitlich abgegeben werden muss. Bleibt die Erbengemeinschaft uneinig, kann sie bei kostspieligen Sanierungsbeschlüssen faktisch nicht mitwirken. Weil ich neben dem Erbrecht auch Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht bin, prüfe ich beide Ebenen zusammen. Genau an dieser Schnittstelle entstehen die teuersten Fehler.
Sind minderjährige Kinder Miterben, wird es zusätzlich anspruchsvoll. Häufig ist ein Ergänzungspfleger zu bestellen, und das Familiengericht muss die Auseinandersetzung genehmigen. Ich war mehrere Jahre selbst Ergänzungspflegerin für ein Nachlassgericht und kenne diese Verfahren aus beiden Perspektiven.

4. Teilungsversteigerung vermeiden: Ihre Handlungsmöglichkeiten

Die Teilungsversteigerung wirkt wie ein Machtinstrument. Wirtschaftlich schadet sie meist allen Beteiligten. Der Zuschlag liegt oft spürbar unter dem Marktwert, Verfahrenskosten mindern den Erlös zusätzlich, und das Verfahren zieht sich über viele Monate. Familiäre Beziehungen zerbrechen daran häufig endgültig.

So halten Sie die Versteigerung fern

Lassen Sie den Verkehrswert früh durch einen unabhängigen Sachverständigen feststellen. Damit entfällt der häufigste Streitgrund. Klären Sie parallel, ob ein Miterbe die Übernahme finanzieren kann, und legen Sie eine verbindliche Finanzierungsbestätigung vor. Ist die Auszahlung auf einen Schlag nicht möglich, vereinbaren Sie eine gesicherte Ratenzahlung mit Grundschuld. Prüfen Sie außerdem den freihändigen Verkauf am Markt, denn er bringt fast immer den höheren Erlös als eine Versteigerung.
Läuft bereits ein Verfahren, ist noch nicht alles verloren. Unter bestimmten Voraussetzungen kann das Gericht die Teilungsversteigerung einstweilen einstellen (§ 180 ZVG). Außerdem darf jeder Miterbe selbst mitbieten. Beides sind Ansatzpunkte, die sich anwaltlich nutzen lassen.

5. Steuern und Grundbuch: zwei Fristen, die bares Geld sparen

Zwei Punkte werden regelmäßig übersehen, obwohl sie erhebliche Beträge betreffen. Die Berichtigung des Grundbuchs auf die Erben ist gebührenfrei, wenn Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellen. Danach fallen Gebühren nach dem Grundstückswert an.
Steuerlich gilt: Übernimmt ein Miterbe das Grundstück zur Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Kauft dagegen ein Dritter einen Erbteil, sieht das anders aus. Beim Verkauf der geerbten Immobilie kann Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn anfallen. Maßgeblich ist die Zehnjahresfrist, wobei die Besitzzeit des Erblassers angerechnet wird (§ 23 EStG). Für die konkrete Berechnung ziehen Sie bitte zusätzlich einen Steuerberater hinzu.
Testament schreiben
Testament schreiben: Formvorschriften, Fehler und was wirklich gilt
Persönliche Beratung im Erbrecht in Bremen
Je länger eine Erbengemeinschaft besteht, desto teurer wird sie. Werte verfallen, Fronten verhärten sich, und Ansprüche verjähren. Wenn Sie derzeit Teil einer Erbengemeinschaft sind, lohnt sich ein früher Blick von außen.
Ich prüfe für Sie, welche Ansprüche Ihnen zustehen, welcher Auflösungsweg wirtschaftlich am günstigsten ist und wie Sie ein Nutzungsentgelt oder eine Auszahlung durchsetzen. Dabei verbinde ich erbrechtliche und immobilienrechtliche Expertise aus 18 Jahren Berufserfahrung. Zu beiden Rechtsgebieten veröffentliche ich regelmäßig Fachaufsätze in der Fachzeitschrift NWB und halte Vorträge.
Rufen Sie an unter 0 421 34857‒11 oder schreiben Sie eine Nachricht an info@nussmann‒recht.de
Jetzt kontaktieren
Fachanwältin Patricia Nußmann

6. Fazit zum Thema Erbengemeinschaft aufheben

  • Jeder Miterbe kann die Auseinandersetzung jederzeit verlangen (§ 2042 BGB). Sie brauchen dafür keinen Grund.
  • Der Erbauseinandersetzungsvertrag ist der schnellste und günstigste Weg zur Auflösung.
  • Alternativen für den Einzelnen sind der Verkauf des Erbteils und die Abschichtung gegen Abfindung.
  • Wohnt ein Miterbe mietfrei im geerbten Haus, können Sie ein Nutzungsentgelt fordern. Der Anspruch wirkt regelmäßig erst ab Ihrem Verlangen.
  • Bei vermieteten Objekten und Eigentumswohnungen greifen zusätzlich Miet- und WEG-Recht.
  • Die Teilungsversteigerung bringt meist Wertverluste und sollte das letzte Mittel bleiben.
  • Zwei Fristen sparen Geld: gebührenfreie Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren und die Zehnjahresfrist beim Verkauf.
  • Patricia Nußmann ist Fachanwältin für Erbrecht, Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht, Fachanwältin für Familienrecht sowie zertifizierte Testamentsvollstreckerin (DVEV). Zusätzlich ist sie als Notarin in Bremen bestellt.

7. Häufige Fragen zum Thema Erbengemeinschaft aufheben

Wie lange dauert es, eine Erbengemeinschaft aufzulösen?
Kann ein einzelner Miterbe die Auflösung blockieren?
Mein Bruder wohnt im geerbten Haus. Muss er Miete zahlen?
Muss ein Erbauseinandersetzungsvertrag notariell beurkundet werden?
Was passiert bei einer Teilungsversteigerung mit dem Erlös?
Wie hoch sind die Anwaltskosten bei einer Erbengemeinschaft?
Was gilt, wenn ein Miterbe minderjährig ist?
Bildquelle: KI generiert mit ChatGPT
Fachanwältin Patricia Nußmann
Über die Autorin
Rechtsanwältin und Notarin Patricia Nußmann ist als selbstständige Fachanwältin in Bremen tätig und berät Privatpersonen, Unternehmen und öffentliche Einrichtungen im Immobilien-, Erb- und Familienrecht. Mit über 18 Jahren Berufserfahrung steht sie für eine rechtlich fundierte, praxisnahe und individuelle Beratung – auch in komplexen und emotional geprägten Angelegenheiten. Ihre besondere Expertise basiert auf drei Fachanwaltstiteln, der Qualifikation als zertifizierte Testamentsvollstreckerin sowie ihrer Bestellung zur Notarin im Jahr 2024. Neben ihrer anwaltlichen Tätigkeit veröffentlicht sie regelmäßig Fachbeiträge und engagiert sich in fachlichen Gremien.
Über mich
Patricia Nußmann
Rechtsanwältin und Notarin
© 2026 - Patricia Nußmann
Ihre Fachanwaltskanzlei
Rechtliches
Kontakt